Mietvertragsvorlage kostenlos erstellen

Ein Mietvertrag über Wohnraum muss bestimmte Pflichtangaben enthalten, damit er rechtswirksam ist. Zu den wesentlichen Bestandteilen gehören die vollständigen Namen und Anschriften beider Vertragsparteien — also des Vermieters und des Mieters. Darüber hinaus muss das Mietobjekt eindeutig bezeichnet werden: Straße, Hausnummer, Geschoss und gegebenenfalls Lage (links, rechts, Mitte).

Die Miethöhe ist ebenfalls ein Pflichtbestandteil. Dabei wird zwischen der Nettokaltmiete und den Betriebskostenvorauszahlungen unterschieden. Die Gesamtmiete (Warmmiete) ergibt sich aus der Summe beider Beträge. Der Mietbeginn muss klar festgelegt sein — bei befristeten Verträgen zusätzlich das Mietende mit Befristungsgrund.

Neben diesen Pflichtangaben empfiehlt es sich, weitere Regelungen aufzunehmen: Kaution (§ 551 BGB), Betriebskostenumlagen (§ 556 BGB), Schönheitsreparaturen, Tierhaltung, Untervermietung und Hausordnung. Ein vollständiger Mietvertrag wie der GEV-Mietvertrag deckt all diese Punkte in 31 Paragraphen ab.

Der Mietvertrag bedarf grundsätzlich keiner besonderen Form — er kann sogar mündlich geschlossen werden. Aus Beweisgründen ist die Schriftform jedoch dringend zu empfehlen. Bei Mietverträgen über mehr als ein Jahr ist die Schriftform sogar gesetzlich vorgeschrieben (§ 550 BGB).

Der unbefristete Mietvertrag ist in Deutschland der Regelfall. Er bietet dem Mieter langfristige Sicherheit und kann vom Vermieter nur bei berechtigtem Interesse gekündigt werden — etwa bei Eigenbedarf oder erheblicher Vertragsverletzung. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt für den Mieter drei Monate, für den Vermieter je nach Mietdauer drei bis neun Monate.

Ein befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag) ist nur zulässig, wenn der Vermieter einen gesetzlich anerkannten Befristungsgrund hat und diesen bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt (§ 575 BGB). Zulässige Gründe sind: Eigenbedarf nach Ablauf der Mietzeit, geplante bauliche Veränderungen, die durch eine Fortsetzung erschwert würden, oder die Überlassung an einen Dienstleister.

Ohne gültigen Befristungsgrund gilt der Vertrag automatisch als unbefristet. Während der Laufzeit eines befristeten Vertrags ist eine ordentliche Kündigung durch beide Seiten ausgeschlossen. Der Mieter kann frühestens vier Monate vor Ablauf verlangen, dass der Vermieter mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht.

Für Vermieter ist der unbefristete Vertrag in den meisten Fällen die bessere Wahl: Er ist rechtlich einfacher, flexibler und vermeidet das Risiko einer unwirksamen Befristung, die den Vertrag automatisch in ein unbefristetes Mietverhältnis umwandelt.

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für offene Forderungen aus dem Mietverhältnis — etwa ausstehende Mieten, Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung oder Schäden an der Mietsache. Die gesetzliche Höchstgrenze liegt bei drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB). Betriebskosten werden bei der Berechnung nicht berücksichtigt.

Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die folgenden Raten zusammen mit den nächsten beiden Monatsmieten. Eine Vereinbarung, die eine sofortige Zahlung der gesamten Kaution verlangt, ist unwirksam.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen — zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Die Zinserträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution.

Nach Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution innerhalb einer angemessenen Frist zurückgeben — üblicherweise drei bis sechs Monate. In dieser Zeit kann er berechtigte Forderungen verrechnen. Bei der Betriebskostenabrechnung darf er einen angemessenen Teil bis zur nächsten Abrechnung einbehalten.

Die Digitalisierung hat auch das Mietrecht erreicht: Seit der EU-Verordnung eIDAS (Nr. 910/2014) ist die qualifizierte elektronische Signatur (QES) in allen EU-Mitgliedstaaten der handschriftlichen Unterschrift rechtlich gleichgestellt. Das bedeutet: Ein Mietvertrag, der mit QES unterzeichnet wird, hat vor jedem deutschen Gericht dieselbe Beweiskraft wie ein handschriftlich unterschriebener Vertrag.

Es gibt drei Stufen elektronischer Signaturen: Die einfache Signatur (z. B. ein eingescanntes Bild der Unterschrift) hat die geringste Beweiskraft. Die fortgeschrittene Signatur ist manipulationssicher und einer Person eindeutig zugeordnet. Die qualifizierte elektronische Signatur (QES) ist die höchste Stufe — sie erfordert eine vorherige Identitätsprüfung und ein qualifiziertes Zertifikat eines akkreditierten Vertrauensdiensteanbieters.

Für Mietverträge über Wohnraum genügt grundsätzlich die einfache Signatur. Für Verträge mit einer Laufzeit über einem Jahr verlangt § 550 BGB jedoch die Schriftform — und hier schafft nur die QES volle Rechtssicherheit. mieter1 nutzt daher ausschließlich die QES über DocuSign, den weltweit führenden Anbieter.

Der Ablauf ist einfach: Der Vermieter erstellt den Vertrag in mieter1, sendet ihn per Klick an den Mieter. Der Mieter erhält eine E-Mail, prüft den Vertrag, durchläuft eine kurze Identitätsprüfung und unterschreibt digital. Beide Parteien erhalten eine signierte PDF-Kopie. Der gesamte Vorgang dauert wenige Minuten.

Viele Mietverträge enthalten Klauseln, die nach aktueller Rechtsprechung unwirksam sind. Besonders betroffen sind Schönheitsreparaturklauseln: Starre Fristenpläne (z. B. „alle 3 Jahre streichen") sind seit einem BGH-Urteil von 2015 unwirksam. Wirksam sind nur Klauseln, die auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abstellen.

Ein weiterer häufiger Fehler: Endrenovierungsklauseln, die den Mieter bei Auszug zur Renovierung verpflichten — unabhängig vom Zustand der Wohnung. Solche Klauseln sind nach ständiger Rechtsprechung des BGH unwirksam. Gleiches gilt für Quotenklauseln, die den Mieter anteilig an Renovierungskosten beteiligen.

Auch bei der Kaution gibt es Stolperfallen: Klauseln, die mehr als drei Nettokaltmieten verlangen oder die Ratenzahlung ausschließen, sind unwirksam. Ebenso Klauseln, die den Mieter verpflichten, die Kaution vor Mietbeginn vollständig zu zahlen.

Geprüfte Vertragsvorlagen wie der GEV-Mietvertrag vermeiden diese Fehler. Sie werden regelmäßig an die aktuelle Rechtsprechung angepasst und enthalten ausschließlich wirksame Klauseln. mieter1 stellt diesen Vertrag kostenlos zur Verfügung — inklusive digitaler Unterschrift.